“近五六年間，地價追著房價漲，面粉價漲速比面包價快。地價占房價的比重從10%左右上升到30—40%之間。這樣的土地制度以及經濟發展模式引起了很多的矛盾。只有打破土地的特權壟斷，才能從根本上解決問題?！?/span>

“最根本的是給農民真正的土地自主權，讓農地可以自由地入市流轉。及時厘清土地的共有權還是私有權的問題，此外，農民土地的征用過程中，首先照顧農民的利益。”在網易房產攜手深圳商報共同主辦的房地產創新峰會中，中國經濟體制改革研究會副會長石小敏接受網易房產記者的專訪并痛批中國土地制度的弊病。

石小敏說，如今土地捆綁了融資平臺、銀行等財政系統，房地產被高價土地推上了一個尷尬的高臺，地價不降房價就不能降。過去，中國城市化投資鏈條里回報的七成要靠房地產，包括土地財政和房地產的各種稅費。

這五六年間地價追著房價漲，面粉價漲得快過面包價。很多地方地價漲了十倍，房價漲了三四倍，地價占房價的比重從10%左右上升到30—40%之間。而房地產開發商不僅要為各種融資平臺和各級政府交納大量的稅費，還要忍受飛漲的地價，要確保地方融資平臺用于籌資的抵押物不縮水。

不管狀態也好，模式也好，本屆新政府對以往十年房地產調控模式要給一個切斷和告別，經濟發展模式和土地制度的改革也應盡早提上日程。

而石小敏認為，上述的改革問題多數涉及貪腐。他表示，要把反腐調整跟解決機制問題結合起來。“在這個方面，不動產統一登記制度起了積極的作用。過往的一些案例中，貪污官員下馬多數伴隨著他手上空置房源的入市銷售或者拋售，對調整供需比和房價都是積極的?！?/span>

以下為采訪實錄：

網易房產：現在在深圳已經試點農地入市了，但推進的比較困難，你覺得最難的瓶頸是在什么方面呢？

石小敏：因為土地是政府壟斷的，所謂的農民既是集體的，但是一轉成非農使用就變成壟斷在政府手里。此間，增值程度非常高。比如像工業開發區，國內比較好的工業開發區是蘇州工業園，蘇州工業園一畝土地的產出，能可以是農地產出的1000倍，而地價跟它的產出是不對等的，它的價格也有可能是原來農地價格的1000倍。如果突然被征購用作非農使用的話，增值的部分是政府要拿在手里的，這是非常不合理的。

網易房產：您認為如果它的產出這么高，政府在征這塊地的時候，應該給農民更高的地價？

石小敏：最起碼，增值空間應該政府跟農民五五分成。

網易房產：去年不少地方都出來了地王，未來這個地價還是會延續上漲嗎，還是會回歸一個比較理性的狀態？

石小敏：事實上，中國的土地拍賣土地抵押，實際上都在演戲，不是真實的市場行為。政府推高地價、推高房價的手段有很多。不改革的話，沒必要討論地價的問題。

網易房產：房地產在資產負債表危機里面，扮演一個怎么樣的角色？

石小敏：融資平臺的問題最大，房地產反而要輕，房地產也有泡沫，像地方的鬼城，空置房很多，都沒人住。

網易房產：對于空置房，現在有沒有一個明確的定義？

石小敏：你這個想空置房的定義，你不管什么定義，定義無非窄一點，寬一點，但是有大量的空置房是肯定的，目前定義的邊界不知道，是指農民的還是城里的，還是包括小產權，都不確定。

網易房產：應該怎么盤活這么大的市場？

石小敏：忌一刀切，分類處理。

網易房產：這個不動產登記制度出來以后，對空置房和貪腐官員有作用嗎？

石小敏：是拿自己錢買的不怕，不動產登記就登記，凡是別人送你的房子，跟別人權錢交易的，要私密才行，他不愿意公開化，一公開化他就危險。不動產登記制度還是能起積極作用的。

網易房產：剛剛我們聊到土地財政問題，有什么辦法可以降地價？

石小敏：逼急了就降了。地方財政屬于政府行為，后任的官員跟前任的官員可能想法不一樣，真急了的話他便宜了賣。

網易房產：除了這個以外，還有哪個點可以幫助降低地價？

石小敏：實際上是真正給農民自主權、分享，就是十七大提的農民財產權。說到底這是真正放開土地，真正打破土地壟斷，打破金融壟斷，全都解決了?，F在你不管用什么說法，私有還是歸私有，你真正給農民作主的權利，農民的土地能種就自己耕種，農業還可以免稅，你要是非農使用，那增值部分政府和農民五五分。

網易房產：大家都在談城鎮化，現在城鎮化到底到了什么水平？

石小敏：如果從比較嚴厲的角度來講，它不是一個歷史進步含義上的城鎮化，就是真正農民沒有進城?，F在的城鎮化是政府與富人的城鎮化。